Was ist eine Immobilienverrentung? – Überblick über Modelle wie Leibrente und Teilverkauf

von Gastautor · Veröffentlicht 27. Januar 2025 · Aktualisiert 29. Januar 2025

Was bedeutet Immobilienverrentung?
Modelle der Immobilienverrentung
Übersicht der Vor- und Nachteile
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Was bedeutet Immobilienverrentung?

Hinter dem Wortungetüm einer Immobilienverrentung steckt eine sehr gute Idee: Ältere Immobilieneigentümer verkaufen die Immobilie, in der sie wohnen – aber sie müssen nicht ausziehen. Hintergrund ist, dass häufig ein beträchtliches Vermögen in dem Haus oder der Wohnung gebunden ist. Im Alltag jedoch verfügen die Haus- oder Wohnungsbesitzer über zu wenig Liquidität. Indem sie ihre Immobilie verrenten, lösen sie das Geld, das in der Immobilie steckt, heraus. Dennoch bleiben sie in der vertrauten Umgebung wohnen und müssen ihre geliebten vier Wände nicht verlassen. Der Koblenzer Immobilienmakler Nico Middelkamp stellt Ihnen nachfolgend einige Möglichkeiten der Immobilienverrentung vor.

Modelle der Immobilienverrentung

Unter dem Oberbegriff der Immobilienverrentung gibt es mehrere Möglichkeiten für die Kunden.

Die Leibrente

Die Leibrente ist die älteste Möglichkeit, seine Immobilie zu verrenten. Die ersten Modelle wurden bereits im Mittelalter entwickelt. Das Modell ist sehr einfach: Der Eigentümer verkauft seine Immobilie vollständig und wechselt vom Eigentümer zum Nutzer. Im Gegenzug erhält er eine Zahlung, zusätzlich wird sein Wohnrecht oder ein Nießbrauch im Grundbuch eingetragen. Bei dem Modell der Leibrente wird nicht einmalig ein Betrag gezahlt, sondern monatlich eine feste Summe überwiesen, die Leibrente. Das Wohnrecht besteht lebenslang, wird erstrangig im Grundbuch eingetragen und ist somit insolvenzsicher. Auch mit gesichertem Wohnrecht können die Kunden aus der Immobilie ausziehen. Vielleicht möchten sie in einer altersgerechten Umgebung wohnen oder das Haus wird ihnen zu groß. Dann können sie das restliche Wohnrecht an die neuen Besitzer verkaufen. Diese können das Haus früher nutzen und zahlen dafür einen bestimmten Betrag. Manche Anbieter arbeiten nur mit Immobilien von mindestens 250.000 Euro Wert, damit die monatlichen Zahlungen entsprechend ausfallen. Doch auch bei Immobilien in Randgebieten können Besitzer von einer kleinen Zusatzrente profitieren.

Zielgruppe der verschiedenen Modelle sind Senioren, Männer ab dem achtundsechzigsten Lebensjahr, Frauen ab dem siebzigsten Lebensjahr. Häufig sind es Menschen, die ihre Immobilie nicht vererben möchten. Sei es, dass keine Erben vorhanden sind oder dass sie andere Regelungen getroffen haben. Eine weitere Zielgruppe sind Senioren, die noch eine Restschuld zu bedienen haben. Die Raten belasten sie zunehmend und sie möchten sich von dem Kredit befreien. Die dritte Zielgruppe sind Menschen, die ihr Haus lieben, sich aber – insbesondere bei älteren Gebäuden – mit den Kosten überfordert sehen. Sie möchten in der vertrauten Umgebung wohnen bleiben, doch sie können oder wollen keine großen Investitionen mehr tätigen. Natürlich gibt es noch andere Motive, sein Haus oder seine Wohnung zu Lebzeiten zu Geld zu machen. In jedem Fall ist die Verrentung der Immobilie eine hervorragende Idee. Senioren bekommen eine Zusatzrente, können sich einen größeren Wunsch – vielleicht ein Wohnmobil – erfüllen und bleiben sorgenfrei daheim wohnen.

Keine Investitionen mehr nötig – Oft sind anstehende größere Investitionen der Grund für Menschen, ihre Immobilie zu verkaufen. Nach einem Verkauf muss sich der neue Besitzer um den Zustand kümmern. Der Kunde, der jetzt lebenslanges Wohnrecht genießt, übernimmt nur noch Schönheitsreparaturen. Er kann sich für eine neue Wandfarbe entschließen oder die Küche modernisieren. Der Kaufvertrag regelt alle Rechte und Pflichten. Der neue Eigentümer übernimmt beispielsweise eine Dachreparatur, ersetzt die Fenster oder baut eine moderne Heizungsanlage ein. Wenn möglich, sollte vor Abschluss ein Rechtsanwalt den Vertrag prüfen.

Der Nießbrauch – Besitzer einer Immobilie können sich im Rahmen der Verrentung neben dem Wohnrecht auch einen Nießbrauch sichern. Sie sind nicht mehr der Eigentümer, aber ihnen stehen bei einer Vermietung die Einnahmen zu. Die Senioren können also aus der Immobilie ausziehen, diese vermieten und damit ihre Rente weiter aufbessern. Allerdings gilt der etwas sperrige Grundsatz: Eine Verrentung der Immobilie schafft Liquidität zu Lasten der Eigentumsverhältnisse. Im Klartext heißt das: Je umfangreicher der Kunde die Immobilie weiter nutzt, desto geringer der monetäre Gewinn. Wer sich den Nießbrauch sichert, erhält etwa zwanzig Prozent weniger Rente oder Einmalzahlung. Außerdem ist eine Vermietung immer mit viel Arbeit verbunden. Vielleicht gibt es auch Probleme mit dem Mieter, sei es, dass er die Wohnung nicht mit der notwendigen Sorgfalt behandelt oder die Miete schuldig bleibt. Nießbrauch sollte sorgfältig überlegt sein.

Die Zeitrente

Statt sich die Rente bis zum Lebensende auszahlen zu lassen, kann auch eine Zeitrente vereinbart werden. Dann erhält der Verkäufer der Immobilie die Rente nicht lebenslang, sondern für einen festen Zeitraum. Das kann für Immobilienbesitzer sinnvoll sein, die nur für einen begrenzten Zeitraum finanzielle Mittel benötigen oder die feste Zukunftspläne haben. Vielleicht planen sie einen Umzug ins Ausland oder der Ortswechsel in eine Wohnanlage ist bereits beschlossen. Ein Risiko besteht darin, dass sich diese Pläne plötzlich zerschlagen, beispielsweise aufgrund gesundheitlicher Probleme. Als Immobilienmakler empfehlen wir das Modell einer Zeitrente eher finanziell gut gestellten Senioren.

Der Immobilien-Teilverkauf

Der Teilverkauf ist ein anderes Modell der Immobilienverrentung und komplizierter gestaltet. Wie der Name sagt, wird ein Teil der Immobilie an einen Investor verkauft. Zwischen zwanzig und maximal fünfzig Prozent des Immobilienwertes werden verkauft. Ist eine Immobilie eine Million Euro wert, können zwischen zweihundert- und fünfhunderttausend Euro erzielt werden. Der Investor jedoch zieht nicht ein. Die Senioren wohnen weiter allein in ihren vier Wänden und bezahlen das sogenannte Nutzungsentgelt, ähnlich einer Miete. Der Teilverkauf ist teurer, das Nutzungsentgelt kann bis zu sechs Prozent – üblich sind drei Prozent – der ausgezahlten Kaufsumme betragen. Größere Reparaturen muss der Verkäufer allein tragen, obwohl er nur noch Teileigentümer ist. Teilverkauf ist bereits ab fünfzig Jahren möglich. Das ist einerseits ein Vorteil, andererseits verlängert es die Zahlungsdauer des Nutzungsentgelts. Der Teilverkauf lässt sich zügig abwickeln, Wertsteigerungen der Immobilie wirken sich für die Erben vorteilhaft aus. Zielgruppe dieses Modells sind oft Menschen, die jetzt schon klare Pläne für einen Umzug haben. Gleichzeitig möchten sie etwa ihren Kindern die Hälfte der Immobilie vererben mit der Möglichkeit, auch die verkaufte Hälfte zurückzukaufen. Verbraucherschützer empfehlen bei einem Teilverkauf, einen Rechtsanwalt und/oder einen Steuerberater hinzuzuziehen.

Das Reverse-Mortgage-Modell

Die dritte Optione ist eine sogenannte Umkehrhypothek, eine Reverse-Mortgage. Dahinter steckt die Möglichkeit, die Immobilie mit einem Kredit zu belasten. Der Immobilienbesitzer bleibt Eigentümer, kann weiterhin dort wohnen und erhält entweder einen Einmalbetrag oder monatliche Raten ausgezahlt. Ist die Immobilie vollständig oder fast vollständig abbezahlt, erhält der Besitzer bis zu 40 % des Verkehrswertes. Diese Option ist interessant, wenn es sich um eine gute Immobilie in einer sehr guten Wohngegend handelt. Angenommen ein Haus besitzt einen Marktwert von einer Million Euro. Dann könnte sich der Besitzer einen Kredit über – beispielsweise – dreihunderttausend Euro auszahlen lassen. Mit dieser Summe können sich Senioren ein Wohnmobil anschaffen oder größere Reparaturen finanzieren, wie eine Fassadendämmung oder eine neue Heizung. Banken und Versicherungen bieten Kredite mit variablem oder festgeschriebenem Zins an. Stellen die monatlichen Kreditraten die Senioren vor Probleme, können sie bei einigen Modellen nur den Zins zahlen. Die Tilgung der Kreditsumme übernehmen die Erben. Wichtig ist zu verstehen, dass die Schuldenlast von Jahr zu Jahr steigt, da Gebühren und Zinseszinsen zu der Kreditsumme hinzukommen. Es besteht das Risiko, dass der Kreditbetrag den Wert der Immobilie übersteigt. Deshalb bietet sich dieses Modell vor allem für hochwertige Immobilien mit steigendem Marktwert an. Die Verträge sollten in jedem Fall einem Rechtsanwalt vorgelegt werden.

Das Rückmiet-Modell

Das letzte Modell eignet sich für Menschen, die in wenigen Jahren umziehen möchten, beispielsweise in eine betreute Wohnanlage. Diese Kunden verkaufen die Immobilie zu einem hohen Kaufpreis, nahe am Marktpreis. Dann zahlen sie dem Investor eine ortsübliche Miete.

Übersicht der Vor- und Nachteile

Die folgende Tabelle bietet nochmal einen Überblick über die Modelle:

Modell	Beschreibung	Vorteile	Nachteile	Zielgruppe
Leibrente	Immobilie wird verkauft, Wohnrecht/Nießbrauch bleibt lebenslang erhalten.	Lebenslange Rente, gesichertes Wohnrecht, keine Investitionen notwendig.	Kein Einmalbetrag, Immobilie geht an Käufer über.	Senioren, die eine regelmäßige Zusatzrente wünschen.
Zeitrente	Rente wird für einen festen Zeitraum anstatt lebenslang ausgezahlt.	Höhere Flexibilität, geeignet für begrenzte finanzielle Bedürfnisse.	Kein lebenslanges Einkommen, Risiken bei Planänderungen.	Senioren mit klaren Zukunftsplänen oder kurzzeitigem Geldbedarf.
Teilverkauf	Nur ein Teil der Immobilie wird verkauft, Rest bleibt im Eigentum.	Flexibilität, Einmalbetrag, Teilverfügungsrecht bleibt erhalten.	Nutzungsentgelt, langfristige Abhängigkeit von Investor.	Menschen mit moderatem Kapitalbedarf.
Reverse Mortgage	Kreditmodell mit Rückzahlung erst nach Tod durch Immobilienverkauf.	Keine Rückzahlung zu Lebzeiten, volle Liquidität.	Höhere Zinsen, komplexere Verträge.	Senioren ohne Erben oder mit geringem Interesse an Vererbung.
Rückmiet-Modell	Immobilie wird verkauft, Verkäufer bleibt als Mieter.	Sofortige Liquidität, langfristige Mietverträge.	Mietzahlungen, Immobilie nicht mehr im Besitz.	Menschen mit kurzfristigem Kapitalbedarf.

Über den Autor

Nico Middelkamp ist Immobilienmakler und Inhaber des Koblenzer Immobilienmaklerbüros Middelkamp Immobilien. Sein Maklerbüro hat sich auf die Vermittlung von Wohnimmobilien in der Koblenzer Region spezialisiert. Als Immobilienmakler arbeitet er oft mit älteren Menschen zusammen, die nicht unbedingt aus ihrer Immobilie nach einem Verkauf ausziehen möchten. Daher ziehen inzwischen einige Seniorinnen und Senioren eine der oben vorgestellten Arten der Verrentungen in Betracht.